פסק-דין בתיק ת"א 19782-07-09

רקע, ההליך- גלגוליו וגדר המחלוקת העומדת להכרעה

1.      תחילתו של הליך זה שלפני- בתביעת אב ובנותיו שהינם התובעים בתביעה העיקרית (להלן:

         "גנקין" או "התובעים"), כנגד מי שהייתה/הינה בעלים של הדירה נשוא התביעה המצויה בבנין המשותף שברח ' ויצברוט 4 בראשל"צ  )להלן:  "הדירה", "הבית המשותף"). אין חולק בין הצדדים כי הנתבעת (להלן: "הגב' פאר" או "הנתבעת") השכירה לגנקין את הדירה הנ"ל, בתקופות שונות עובר להגשת התביעה וכי הם התגוררו בה במשך כעשר שנים, משנת 1999 ועד לפינויה בחודש 6/09.  בין הצדדים נחתם הסכם שכירות שהוארך מעת לעת (להלן: "הסכם השכירות").

         התביעה הינה לפיצוי בגין נזק בלתי ממוני בגין סבל  ועגמת נפש שנגרמו לגנקין, לטענתם, עקב מצב לקוי של תקרת הדירה במהלך תקופת השכירות, תקרה שאף התמוטטה בחלקה בחודש 8/08. אין חולק שגנקין המשיכו להתגורר בדירה לאחר ההתמוטטות הנ"ל ועד פינויה על ידם.  אין חולק אף שהתקרה המדוברת-  מצויה  למעשה מתחת לרצפת הגג של הבית המשותף המהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניין.  

         את תביעתם העמידו גנקין על הסך של 40,000 ש"ח.

במקור- הוגשה התביעה גם כנגד ועד הבית המשותף אך בישיבת ק.מ מיום 30/11/11- ביקש ב"כ של גנקין למחוק את התביעה כנגד הנ"ל שאף לא התגונן מפניה, בהצהירו כי:

"התביעה היא נגד בעל הדירה", כך נעשה. הגב'  פאר הגישה, יחד עם כתב ההגנה שלה, גם תביעה שכנגד כנגד גנקין וכנגד 21 דיירי/ בעלי דירות שבבית המשותף. החלק של התביעה שכנגד המופנה כלפי גנקין הינו לתשלום יתרת דמי שכירות בסך של 25,023 ש"ח (במעוגל) המהווים, לטענתה- יתרת חוב דמי שכירות שלא שולמה על ידם עובר לפינוי הדירה ואת עלויות חוו"ד מהנדס שבדק לבקשתה את תקרת הדירה שהתמוטטה. לגירסתה- חוו"ד זו הוזמנה על ידה עוד בשנת 2006 לאחר שפנתה לאגודה לתרבות הדיור ולמנהל ההנדסה של עירית ראשל"צ,ובמסגרת דין ודברים שהיו לה  עם דיירי הבית המשותף והרבה לפני שתביעת גנקין הוגשה.  בחלק של התביעה שכנגד המופנה כלפי דיירי הבית המשותף, כרכה הגב ' פאר  "סל " טענות ומחלוקות הקשורות בניהול הרכוש המשותף של מי מאותם בעלים של דירות בבית המשותף- שהיו הנתבעים שכנגד 4-24 אשר התגוננו מפני התביעה שכנגד,  העלו טענות שונות הקשורות בסדרי דין וכן ובעיקר- כי בשים לב למהות העניינים המועלים במסגרתה- טענו כי המקום הראוי לבירור המחלוקות שבין הגב' פאר ובינם- הינו בפני המפקחת על רישום המקרקעין.

בהחלטתי  מיום 6/2/12 ומהטעמים שפורטו, הוריתי על מחיקת החלק של התביעה שכנגד המופנה כלפי דיירי הבית המשותף. כפועל יוצא- נמחקו הודעה לצד שלישי שהגישו דיירים כנגד חברה שהתקינה דוד על גג הבית המשותף והודעה לצדדים רביעיים שהגישה האחרונה כנגד המודיעים. עוד הוריתי, באותה החלטה- על תיקון התביעה שכנגד באופן ובתוך פרק זמן שנקצב לשם כך. הגב' פאר בחרה שלא לתקן את התביעה שכנגד וזו נמחקה.

התוצאה הינה שיריעת המחלוקת העומדת לפני להכרעה הינה אך ורק החלק של התביעה העיקרית שהגישו גנקין כנגד הגב' פאר.

עיקר ותמצית טענות הצדדים

2.      התובעים טוענים כי הגב' פאר ונציגה לענייני הדירה והשכירות- מר יבלונקה (שהינו חתנה ויקרא להלן: "יבלונקה")- ידעו על מצב  המושכר אף לפני שנת 2006, אך ברשלנותם בחרו להתעלם מסימני האזהרה והוליכו אותם שולל בהבטחות כי המפגע יתוקן, כך שהמשיכו לחיות בדירה שאינה ראויה למגורי אדם, תוך סיכון חייהם במשך  כמעט שנתיים וחצי.

לטענתם- הנתבעת חבה כלפיהם, הן מכח עילה חוזית והן מכח עילה נזיקית.

טוענים הם כי הנתבעת הפרה את חובתה על פי סעיף 39 לחוק החוזים לקיום בתום לב של הסכם השכירות שבין הצדדים. מסתמכים הם בין היתר גם על סעיף 6 להסכם השכירות על פיו: "המשכיר יהיה חייב לתקן את כל התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק על חשבונו". לשיטתם- הליקוי בתקרה מהווה ביטוי לבלאי סביר שעל המשכירה היה לתקן, לכשנוצר.

מפנים הם גם לסעיף 7(א) חוק השכירות והשאילה, התשלא-1971, הקובע את חובתו של משכיר לתקן במושכר כל פגם המונע שימוש ללא הגבלה לפי ההסכם או לפי המקובל, ללא הבחנה לגבי זמן התהוותו של הפגם.

לשיטת התובעים- הנתבעת חבה כלפיהם גם מכוח פקודת הנזיקין, הן בגין הפרת חובה חקוקה והן מכוח עוולת הרשלנות משהפרה את חובת הזהירות המושגית והקונקרטית שיש לה כלפיהם, לעניין תיקון ליקויים יסודיים במבנה וגרמה להם בכך לנזק.

לשיטת התובעים- נטל הראייה רובץ לפתחה של הנתבעת  וזאת מכוח סעיף 38 לפקודת הנזיקין (להלן: "הפקודה") שעניינו "הדבר מסוכן" ומכוחו של סעיף 41 לפקודה שעניינו-  "הדבר מדבר בעדו".

3.      הנתבעת- מנגד, גורסת כי אינה המזיקה כי אם הניזוקה דווקא בנסיבות הענין. היא העלתה טענות למכביר, ולשיטתה- פטורה היא מלכתחילה מכל חובה או אחריות כלפי התובעים. אין היא  מכחישה את קריסת גג הדירה שבבעלותה, אך טוענת כי הדבר נגרם עקב  התקנת דוד שמש ע"י אחד השכנים (להלן: "אברמוב"), כי לא היה ביכלתה להסיר את המפגע שנשלט ע"י אותו שכן וכי הגג הינו רכוש משותף הנשלט ע"י צד ג' "ועד הבית". לכן- לשיטתה, "זהות המזיק" ידועה לתובעים, וחל בנסיבות הענין סעיף 64(2) לפקודה שעניינו 'אשמו של אדם אחר', המקנה לה הגנה, באשר על התובעים היה לתבוע את הנ"ל.

הנתבעת טוענת גם לא יכולה הייתה למנוע את האירוע נשוא התביעה שכן מדובר בתיקונים מחוץ למושכר, שהיא אינה רשאית לבצעם, לרבות ניתוק דוד השמש של אברמוב והסרתו מגג הבניין וזאת מכוח סעיף 18 לחוק המקרקעין, כאשר סעיף 59א' פוטר למעשה את אברמוב מלבקש את רשותה של הנתבעת להתקנת הדוד על הגג המשותף, אם זו נעשתה עפ"י דין. באשר לתיקון הגג המשותף מסתמכת הנתבעת על סעיף 60 לחוק ולכך שכאשר נדרש תיקון של חלק משותף שנהרס דרושה החלטה של בעלי הדירות ששלושה רבעים הימנו צמוד לדירותיהם. מציינת היא שתיקון הגג מתחיל בעלות של 124,000 ש"ח בצירוף מע"מ ולא ניתן לדרוש ממנה שתבצעו על חשבונה.

לשיטת הנתבעת- היא ביצעה את כל שרשאית ומוסמכת הייתה לעשות, ע"י תיקון הדירה  מבפנים, הדברות עם השכן אברמוב  ועם מנהל הנדסה בעריית ראשל"צ המוסמך לעסוק במבנים מסוכנים, בקיץ 2006 ובקיץ 2007- ביצעה הנתבעת תיקונים בתקרה, ופנתה לכל הגורמים הרלבנטיים בניסיון לתקן את המפגע.